摘   要： 分析了東風(fēng)物業(yè)管理系統(tǒng)的功能需求，提出了基于C/S和B/S混合的架構(gòu)模式，分析了系統(tǒng)的業(yè)務(wù)流程，設(shè)計(jì)了數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)E-R圖，最后對(duì)系統(tǒng)采用的關(guān)鍵技術(shù)進(jìn)行了闡述。
關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理； C/S和B/S； 集中-分散存儲(chǔ) 

    隨著城市住房建設(shè)市場(chǎng)化的加快，東風(fēng)房地產(chǎn)公司逐步融入競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)化大市場(chǎng)，對(duì)物業(yè)管理的要求也越來越高。如何更好地管理好小區(qū)物業(yè)，為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，成了東風(fēng)房地產(chǎn)公司物業(yè)管理工作的當(dāng)務(wù)之急，物業(yè)管理作為公司的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作也越來越顯得舉足輕重[1]。
    東風(fēng)房地產(chǎn)公司下屬有12個(gè)物業(yè)處，每個(gè)物業(yè)處設(shè)有若干個(gè)物業(yè)辦，管轄東風(fēng)汽車公司下屬的各個(gè)專業(yè)廠內(nèi)的生活小區(qū)100多個(gè)。因此物業(yè)管理工作千頭萬緒，涉及面廣，技術(shù)應(yīng)用復(fù)雜，日常管理工作量大。利用計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)和現(xiàn)代通信等高新技術(shù)手段，建立起一個(gè)覆蓋全公司物業(yè)業(yè)務(wù)的信息系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)使公司物業(yè)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)集中、真實(shí)、安全和共享，為公司的宏觀決策與預(yù)測(cè)提供信息服務(wù)，為業(yè)主服務(wù)提供信息支持，使其成為公司信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的一個(gè)重要支撐。
1 系統(tǒng)功能需求
    系統(tǒng)需要能夠管理公司所轄的各個(gè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的信息、樓棟、房屋等物業(yè)資源信息，以及業(yè)主每月所需繳納的物業(yè)費(fèi)用信息等；需要能夠登記物業(yè)管理過程中業(yè)主的投訴、服務(wù)、設(shè)備維修申報(bào)等信息，以及對(duì)業(yè)主對(duì)公司物業(yè)管理過程中的各種申告做出及時(shí)響應(yīng)，并以此為各個(gè)子單位的物業(yè)服務(wù)提供考核依據(jù)，為公司宏觀決策提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。所需系統(tǒng)功能如下：
    (1)物業(yè)資源管理：收集樓棟號(hào)、竣工日期、樓層數(shù)、單元數(shù)、樓棟面積等有關(guān)的樓棟的基本數(shù)據(jù)；建立每套房屋的明細(xì)數(shù)據(jù)；通過樓棟劃轉(zhuǎn)、搬遷、報(bào)廢對(duì)物業(yè)資源進(jìn)行管理。為公司盤活資產(chǎn)，統(tǒng)一管理業(yè)務(wù)奠定基礎(chǔ)，為公司住宅建設(shè)投資提供第一手資料。
    (2)業(yè)主信息管理：根據(jù)住宅售房過程，收集現(xiàn)住房的業(yè)主信息，建立業(yè)主臺(tái)賬，以便查詢和管理業(yè)主。
    (3)業(yè)主服務(wù)管理:業(yè)主可以向物業(yè)處申報(bào)服務(wù)信息,包括故障申報(bào)和服務(wù)請(qǐng)求等。物業(yè)處根據(jù)業(yè)主申訴，對(duì)小區(qū)內(nèi)樓棟、房屋建立維修項(xiàng)目；根據(jù)維修項(xiàng)目對(duì)維修活動(dòng)派工、登記使用的維修材料，并能對(duì)所進(jìn)行的維修活動(dòng)進(jìn)行分類或組合查詢及統(tǒng)計(jì)。  
    (4)物業(yè)管理費(fèi):根據(jù)民用住宅房屋面積和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),
計(jì)算業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)，確定收款方式，收取本月實(shí)收,算出欠交及應(yīng)收、實(shí)收累計(jì)；能按月結(jié)算未收取的物業(yè)管理費(fèi)；能對(duì)物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行靈活的分類、組合查詢及統(tǒng)計(jì)；能打印收費(fèi)明細(xì)報(bào)表和匯總報(bào)表。
    (5)小區(qū)管理：收集與小區(qū)相關(guān)信息，建立小區(qū)與樓棟房屋對(duì)應(yīng)關(guān)系，建立社區(qū)文化信息臺(tái)賬。
    (6)系統(tǒng)要求具有高穩(wěn)定性和快速的響應(yīng)速度，由于業(yè)主繳費(fèi)的突發(fā)性，要求在即使沒有網(wǎng)絡(luò)的情況下也能完成業(yè)主的繳費(fèi)功能。
2 系統(tǒng)架構(gòu)
    在目前的管理系統(tǒng)開發(fā)中，有兩種比較成熟的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，即C/S結(jié)構(gòu)和B/S結(jié)構(gòu)。C/S結(jié)構(gòu)又稱客戶端/服務(wù)器結(jié)構(gòu)，在該種模式下，表示層與功能層包括顯示邏輯和事物處理邏輯部分被放在客戶端，而數(shù)據(jù)層包括數(shù)據(jù)處理邏輯和數(shù)據(jù)庫放在服務(wù)器端。通過連接它們的中間件來協(xié)作完成某一任務(wù)?？蛻舳?、服務(wù)器和中間件構(gòu)成了C/S模式的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)[2]。因?yàn)榭蛻舳顺绦蚴沁\(yùn)行在安裝機(jī)器上的，因此客戶端程序可以為用戶提供豐富的界面展示和數(shù)據(jù)處理操作等功能。由于許多業(yè)務(wù)操作都可以集中在客戶端進(jìn)行，減少了與服務(wù)器的交互過程，響應(yīng)速度較快。但是基于C/S結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)通常需要安裝客戶端程序，所面向的用戶群相對(duì)固定。其維護(hù)成本也比較高，如發(fā)生一次升級(jí)，所有客戶端的程序都需要改變。
    B/S結(jié)構(gòu)又稱瀏覽器/服務(wù)器結(jié)構(gòu)，在這種模式下，瀏覽器主要提供數(shù)據(jù)的錄入和展示等功能，服務(wù)器提供對(duì)業(yè)務(wù)邏輯的處理和數(shù)據(jù)存儲(chǔ)等功能。因此由于將業(yè)務(wù)邏輯轉(zhuǎn)移到服務(wù)端，避免了龐大的客戶端，減少了客戶端的壓力。但是主要的業(yè)務(wù)處理過程都需要瀏覽器和服務(wù)器通過網(wǎng)絡(luò)交互完成，增加了網(wǎng)絡(luò)負(fù)擔(dān)。
    這兩種模式有各自優(yōu)缺點(diǎn)，又具有互補(bǔ)性，在本系統(tǒng)的開發(fā)設(shè)計(jì)過程時(shí)，采用C/S與B/S相互結(jié)合的方式。針對(duì)公司目前的網(wǎng)絡(luò)狀況和系統(tǒng)的功能需求，因?yàn)楦鱾€(gè)物業(yè)處的用戶群固定，對(duì)于物業(yè)單位使用的功能采用C/S結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)，例如物業(yè)費(fèi)收繳、物業(yè)資源管理等；對(duì)于面向業(yè)主的功能采用B/S結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)，例如業(yè)主信息查詢、服務(wù)信息申告等。
　系統(tǒng)的整體架構(gòu)如圖1所示。

3 系統(tǒng)設(shè)計(jì)與分析
3.1 系統(tǒng)流程
    根據(jù)系統(tǒng)需求，對(duì)系統(tǒng)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行分析、設(shè)計(jì)，得到系統(tǒng)流程圖，如圖2所示。

    物業(yè)處收集小區(qū)、樓棟、房屋、業(yè)主等數(shù)據(jù)，將各類數(shù)據(jù)錄入系統(tǒng)?？偛繉?duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核確認(rèn)，并根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)每個(gè)月、每位業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行收繳。
    業(yè)主通過本系統(tǒng)向物業(yè)處申告投訴，物業(yè)處接到業(yè)主投訴對(duì)其進(jìn)行調(diào)查分析，并向業(yè)主反饋受理情況。根據(jù)業(yè)主投訴，決定是否需要對(duì)樓棟/房屋開展維修服務(wù)。如果需要維修，則建立維修項(xiàng)目，委派工作人員上門進(jìn)行服務(wù)。工作人員對(duì)維修過程、使用材料、產(chǎn)生經(jīng)費(fèi)進(jìn)行登記，為公司KPI考核提供基本數(shù)據(jù)。
3.2 數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)
    在系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)中， 首先對(duì)系統(tǒng)分析得到的數(shù)據(jù)字典中的數(shù)據(jù)存儲(chǔ)進(jìn)行分析，可采用E-R 圖的方法進(jìn)行數(shù)據(jù)分析[3]。E-R圖又稱實(shí)體-聯(lián)系圖，它是一個(gè)用于描述系統(tǒng)所表示的實(shí)體、實(shí)體屬性以及實(shí)體之間聯(lián)系的工具，用來描述現(xiàn)實(shí)世界的概念模型。E-R圖是設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)，本系統(tǒng)的E-R圖如圖3所示。

    根據(jù)E-R圖，設(shè)計(jì)出本系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫中所需要使用的數(shù)據(jù)表，確定數(shù)據(jù)表中數(shù)據(jù)項(xiàng)之間的關(guān)聯(lián)性。
4 系統(tǒng)關(guān)鍵技術(shù)
4.1 數(shù)據(jù)的集中-分散存儲(chǔ)
    在本系統(tǒng)中，由于各個(gè)物業(yè)處分散在全市各個(gè)區(qū)域，并且數(shù)據(jù)要求集中管理，以供公司統(tǒng)一查詢、分析使用。為了能在即使斷網(wǎng)狀態(tài)下不影響系統(tǒng)運(yùn)行，系統(tǒng)采用“集中-分散存儲(chǔ)”模式保存系統(tǒng)數(shù)據(jù)。
    在公司總部的網(wǎng)絡(luò)中心設(shè)置了中心數(shù)據(jù)庫服務(wù)器，在該服務(wù)器中統(tǒng)一存放公司數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)公司數(shù)據(jù)的集中管理；各個(gè)物業(yè)處的客戶端建立本地?cái)?shù)據(jù)庫，分別存儲(chǔ)物業(yè)處的數(shù)據(jù)。在物業(yè)處錄入數(shù)據(jù)時(shí)，先將數(shù)據(jù)存在在本地?cái)?shù)據(jù)庫中，并對(duì)數(shù)據(jù)設(shè)定“臟”標(biāo)記。在每次系統(tǒng)啟動(dòng)時(shí)，首先向服務(wù)器檢查本單位數(shù)據(jù)是否在服務(wù)器端修改，以“拉模式”將中心數(shù)據(jù)庫服務(wù)器的數(shù)據(jù)與本地?cái)?shù)據(jù)保持一致；然后再檢查本地?cái)?shù)據(jù)是否被修改，以“推模式”將本地?cái)?shù)據(jù)與服務(wù)器數(shù)據(jù)保持一致。
4.2 用戶權(quán)限與數(shù)據(jù)分級(jí)管理
　    系統(tǒng)中用戶的操作權(quán)限可以由管理員分配，用戶只能使用管理員所分配的權(quán)限。系統(tǒng)權(quán)限的分配通過角色進(jìn)行，首先給角色分配權(quán)限，再將角色賦予用戶。用戶在使用管理員所為其分配的權(quán)限時(shí)，只能管理本單位的數(shù)據(jù)?；驹O(shè)計(jì)思路是：以樓棟號(hào)為基本對(duì)象，給每個(gè)樓棟設(shè)定所屬物業(yè)處；給每個(gè)用戶設(shè)定管理單位，設(shè)定單位之間的層級(jí)關(guān)系。在用戶登錄后，確定用戶所管理的單位，通過單位樹查找該單位所管理的樓棟以及其房屋、業(yè)主等。單位之間的層級(jí)關(guān)系通過給單位數(shù)據(jù)設(shè)立“上級(jí)管理單位”的字段實(shí)現(xiàn)。
4.3 物業(yè)費(fèi)收繳
    物業(yè)管理費(fèi)的收繳是核心功能，需要準(zhǔn)確地計(jì)算各個(gè)業(yè)主每月需繳納的物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)根據(jù)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和房屋面積計(jì)算，由于物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)變化，通過設(shè)定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房屋面積解析物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算房屋物業(yè)費(fèi)。
    在實(shí)際的收繳過程中，存在多種繳費(fèi)方式，例如多戶合并繳費(fèi)、單位扣款、先期繳費(fèi)等。系統(tǒng)對(duì)每套房屋設(shè)立了合并房號(hào)，所有被合并房屋的物業(yè)管理費(fèi)都劃入合并房屋的業(yè)主；設(shè)定業(yè)主的繳費(fèi)方式，對(duì)于單位扣款的，直接產(chǎn)生物業(yè)管理費(fèi)報(bào)表。為業(yè)主設(shè)立“累計(jì)余額”信息，對(duì)于業(yè)主先期繳納的物業(yè)管理費(fèi)，將其保存在“累計(jì)余額”中，在每月結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)自動(dòng)從其中扣款。設(shè)立物業(yè)費(fèi)收繳歷史信息表，保存業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的歷史數(shù)據(jù)，物業(yè)收費(fèi)表只記錄當(dāng)月的物業(yè)繳費(fèi)數(shù)據(jù)。物業(yè)管理費(fèi)收繳收據(jù)需要能套打，采用“水晶報(bào)表”設(shè)計(jì)出收據(jù)的格式，打印時(shí)從數(shù)據(jù)庫提取數(shù)據(jù)。
     物業(yè)費(fèi)收繳界面如圖4所示。

4.4 組合查詢
    系統(tǒng)數(shù)據(jù)量龐大，數(shù)據(jù)之間關(guān)系復(fù)雜，因此需要提供任意的數(shù)據(jù)字段的組合查詢。在該模塊中，通過給用戶提供選擇需要查詢的數(shù)據(jù)表以及數(shù)據(jù)字段，設(shè)定查詢的條件字段以及查詢條件關(guān)系等。通過用戶設(shè)置，生成查詢的sql語句，在數(shù)據(jù)庫中執(zhí)行查詢產(chǎn)生結(jié)果集，顯示查詢結(jié)果，如圖5所示。

    通過設(shè)計(jì)開發(fā)東風(fēng)物業(yè)管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)了公司的規(guī)范化管理，提升了管理效率和企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。簡(jiǎn)化了許多諸如費(fèi)用的計(jì)算、信息的統(tǒng)計(jì)等繁雜的重復(fù)勞動(dòng)。減少了人工工作帶來的差錯(cuò)，切實(shí)提高工作效率。及時(shí)準(zhǔn)確記錄各種信息，提高了服務(wù)水平。諸如物業(yè)資源、房屋信息、業(yè)主信息、裝修、報(bào)修情況、投訴信息等均有準(zhǔn)確詳細(xì)的記錄，使公司物業(yè)管理可以更好地為住戶提供服務(wù)。系統(tǒng)強(qiáng)大的匯總查詢功能為公司對(duì)營(yíng)運(yùn)情況進(jìn)行全面監(jiān)控提供了準(zhǔn)確、及時(shí)的依據(jù)。
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